Ринок новобудов чекає депресія. Причому не тільки у 2022, але і 2023 році.
11 лютого для забудовників стала справжньою «чорною п’ятницею». День приніс три неприємні новини, всі вони пов’язані з ЦП:
– Ключова ставка підвищена до 9,5%.
– Опубліковано середньостроковий прогноз, що не залишає сумнівів, що політика підвищення базової ставки буде продовжена.
– В ході підсумкової прес-конференції було заявлено – продовження пільгової іпотеки можна не чекати.
* Ключова ставка підвищена до 9,5%.
Середньозважене значення ставок за іпотечними кредитами для новобудов в останній тиждень перед засіданням 11 лютого становило 10,44%.
(Джерело: БУДИНОК РФ)
Після 11 лютого і підвищення базової ставки на 1%, в найближчі два-три тижні можна чекати нового зростання ставок за іпотечними позиками до середніх значень у 11,5% річних і вище. Однак з урахуванням того, що повна вартість кредитів, яка включає в себе приховані платежі та комісії банків (наприклад, обов’язкову страховку), за даними Бюро кредитних історій «Еквіфакс» до кінця грудня становила 13,2%, рівень реальних платежів має всі шанси наблизиться до 15%, або навіть перевершити це значення. Останній раз подібні цифри ми бачили в 2014 – 2015 роках.
(Джерело: banki. ru)
* Середньостроковий прогноз ЦБ за ключовою ставкою.
Середнє значення ключової ставки цього року становитиме 9-11%.
(Джерело: ЦБ РФ)
Це зовсім не означає, що вона не зможе перевершити ці показники – це саме середнє значення. Роз’яснення ЦБ з цього приводу, наступні:
(Джерело: ЦБ РФ)
Якщо виходити з прикладів минулих років, то найбільше відхилення від середнього значення спостерігалося в 2020 році + 1,3%. Значить сценарію, коли значення ключової ставки буде досягати 12 – 12,5% виключати зовсім не можна. У цьому випадку відсотки за кредитами досягнутий 14-15%, а повна їх вартість 17-18% річних.
Однак, якщо ви подивитеся (вище) середньостроковий прогноз ЦБ за базовою ставкою на 2023 рік (7,5-9%), то зрозумієте, двозначні значення платежів за іпотечними кредитами (банківські % і повну вартість обслуговування) ми будемо спостерігати і весь наступний рік.
* Позиція ЦБ щодо продовження пільгової іпотеки.
Ніяких сумнівів керівник ЦБ Набіулліна на підсумковій прес-конференції не залишила. Цитата:
“Темпи розвитку іпотеки теж не є зараз збалансованими, на наш погляд. Такі темпи якраз були одним з ключових чинників зростання цін на житло. Тому вони повинні бути менше, і наша політика, і я сподіваюся, що пільгові програми, зараз таке відбувається, – вони стануть більш адресними. Буде відмова від таких широко діючих програм на користь адресних”, – сказала Набіулліна.
Буде відмова від «широко діючих програм». Єдина широко діюча програма сьогодні – це програма іпотеки на купівлю житла в новобудовах під 7%, на відміну, наприклад, від адресних «Сімейної іпотеки» та «Далекосхідної іпотеки». Голова ЦБ не робить необдуманих заяв, кожне слово виважене, так як воно впливає на ринок, а підсумкова прес-конференція готується заздалегідь. З чого випливає єдиний висновок – пільгова іпотека продовжена не буде і рішення вже прийнято.
Ще один висновок випливає з зробленої заяви – ЦБ буде «сушити» іпотеку, досягаючи це не тільки збільшенням базової ставки, але і жорсткістю нормативів оцінки якості позичальників, що вже відбувається. Так з 1 січня змінено правила оцінки реальних доходів позичальників при прийнятті рішення про надання кредиту (коефіцієнт, що зменшує розрахункові значення офіційно не підтверджених доходів громадян, виріс в 1,5 рази). Так планується відсікти від можливості отримання іпотечних позик осіб, чия платоспроможність знаходиться під питанням, чи не може бути підтверджена.
Що відбувається, коли Банк Росії починає посилювати порядок видачі іпотечних кредитів, ми спостерігали в тому ж 2014 році, з яким тепер повинні порівнювати поточну ситуацію, хоча б по порівнянного рівня іпотечних ставок.
Ось так, наприклад, у 2015 році Марія Литинецкая – керівник агентства Метриум, описувала процеси, що відбуваються за рік до того.
Спробуйте перенести тодішню лінію поведінки фінансових установ в наші дні – що ми отримаємо на виході? Не тільки збільшення ставок, але і зменшення кількість виданих кредитів.
Регулятор йде по найбільш жорстким сценарієм – підвищує базову ставку, інформуючи при цьому, що продовжить це робити і далі. Посилює порядок видачі позик. Ну і, нарешті, не збирається допускати продовження пільгової іпотеки.
Цей сценарій – найбільш негативний з можливих, про яких 2 лютого говорили на прес-конференції в ВТБ. У банку дійшли висновку, у разі його реалізації іпотечний ринок «усохне» з 5,7 трлн. руб. видач, які були в минулому році, до 4,4-4,5 трлн. руб. в цьому.
Гірше того, коли в ВТБ ділилися своїми міркуваннями щодо перспектив цього року, ще не був відомий середньостроковий прогноз Банку Росії, опублікований за підсумками засідання 11 лютого, з якого випливає, однаково складним буде не тільки це, але і весь наступний рік. Ставка зараз буде тільки зростати, а знижуватися вона, протягом двох найближчих років, буде неквапливо, і в результаті, навіть до кінця наступного року знизиться незначно.
За цей час ринок житлового будівництва позбудеться кількох трильйонів рублів. Це дуже серйозний удар по галузі.
І ось ще що. Перед нашими очима цитата з інтерв’ю керівника агентства Метриум за 2015 рік. Прочитайте ще раз ту його частину, яка стосується забудовників. А коли прочитаєте, подумайте, в 2015 році не було ескроу і проектного фінансування, забудовники користувалися безкоштовними грошима пайовиків, а кредитні лінії, про які говорила тоді пані Литинецкая, це гроші, які займали забудовники на покриття виникаючих касових розривів. Тобто, коли грошей, які приносили пайовики, не вистачало, забудовники брали не дістають для будівництва гроші кредитами. Сьогодні ж, ніяких грошей для фінансування будівництва, крім як кредитних, для них не залишилося.
Але в новій реальності ці гроші для девелоперів будуть гранично дорогими (їх вартість прив’язана до ключової ставки ЦБ) – це, по-перше, а по-друге, далеко не всі проекти будівельних компаній зможуть на них розраховувати. З урахуванням зменшення іпотечних видач і подальшого падіння продажів (сьогодні до 70% продажів в житлових комплексах забезпечує саме іпотека), не всі проекти зможуть забезпечити прийнятні для банків обсяги реалізації квартир у споруджуваних будинках, і в рамках нової «обережною» політики ЦБ, якій будуть зобов’язані слідувати банки, багато проектів, сумнівні з точки зору грошових потоків від покупців квартир, просто не отримають належного фінансування.
Висновок:
На ринок житла, що будується приходить депресія, і вона буде тривати, як мінімум, до кінця наступного року.
(* Прим. Пропоную майданчик каналу, як платформу для всіх бажаючих, яким є що сказати по темі взаємин пайовиків і забудовників, а також взагалі, про ситуацію на ринку первинного житла).
(* Твір мистецтва, що відбиває настрій написаної статті)
ВСЕ В МИНУЛОМУ
живопис, олія, 80×43 см, 1999